深度:房地产、区块链与货币数量理论

转载 凤凰网房产  2019-09-23 10:39  阅读 81 次

非流动性折扣的概念,它与商业房地产等市场的关系以及代币化可能给行业带来的好处是我在先前文章中已经讨论的主题。在本文中,我将仔细研究流动性偏好与代币化房地产投资的未来需求之间的关系。

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非流动性折扣反映了由于市场疲软而使资产价格下跌的现象,在房地产中尤为明显,有时达到资产真实价值的30%至50%。发生这种情况的原因是多种因素,例如繁重的监管监督,许多资产的独特性,以及大多数交易都是在浅薄的私人市场上进行,并且房地产通常按需要定价的事实。

区块链技术通过加速有效的市场和价格发现,简化交易流程并促进即时支付,提供了解决流动性低折扣来源的潜力。当涉及商业房地产时,这些利益的影响可能会进一步加速,因为辛迪加和其他资本结构的传统形成可能很费力。

如果确实如此,那么下一个问题是,在这些更具流动性的市场的基础上,对房地产的需求(尤其是在商业层面)将如何变化?

约翰·梅纳德·凯恩斯和货币数量论

1936年,著名的英国经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯(John Maynard Keynes)在他的《就业,利息和货币通论》中阐明了货币数量论,他将流动资产的需求驱动因素分为三个主要类别:

·交易需求-日常开支的高流动性。
·预防性需求—流动性以支付意外或紧急医疗等不可预见的支出。
·投机性需求-利用利率或债券价格的未来变化的需求。

凯恩斯用通俗的语言描述了人们如何需要流动资金来支付日常开支,填补雨天资金以及如何严格保留剩余资金以查看其价值是否会升值。

凯恩斯从这个框架中得出理论,政府可以根据利率调整货币需求水平,以管理通货膨胀和支持更广泛的经济目标。这是一个有趣的见解,也许值得在未来研究中使用,因为区块链试图构建更复杂的货币政策。

考虑一下凯恩斯的货币数量理论如何对房地产行业和公司融资产生总体影响,这将是很有趣的。

公司财务原理

从根本上说,首席财务官的职责是确保其组织有足够的流动性来支付每日和每月的支出,并对剩下的任何资金进行投资以最大化回报。

实际上,该需求被巧妙地分为三个需求类别,与凯恩斯的1936年理论非常吻合。具体而言,公司实体需要获得流动性以用于:

日常开支。

偿还短期债务。

从事长期投资。

解释营运资金管理。

通常用来描述这种平衡的特定术语是营运资金管理。营运资金通常由可在12个月内转换为现金的资产组成。它以毛额和净额形式描述-毛额是所有相关资产的总值,而净额是减去短期债务(例如公司的应付账款)后剩余的余额。

可以用作营运资金的典型短期资产包括手头现金,应收账款,存货(假设其不是太独特或流动性差),以及某些高度流动性的短期投资。重要的是要注意我所说的短期投资,因为它们被认为是“有价证券”,可以在3到12个月的时间内直接转换为现金。这些投资通常在公共交易所上市,其出售对标的资产的现货价格没有重大影响。

房地产投资信托

如今,有许多类型的房地产投资企业和基金希望利用代币化,其中最相关的用例之一是房地产投资信托(REIT),其中一些在全球最大的交易所中上市,而其他则是公开的,但不公开或私有。

一般而言,房地产投资信托基金是将许多投资者的资本结合起来的实体,以在专业管理下为多样化的房地产投资组合获取或提供融资。房地产投资信托基金有资格成为房地产投资信托基金根据美国国内税收法用于联邦所得税目的。因此,房地产投资信托基金通常有权从其支付的股息中扣除,并且通常不需对其分配给单位持有人的净收入缴纳美国联邦公司所得税。这种处理方法基本上消除了通常由于对公司的投资而产生的“双重征税”(对公司和单位持有人都征税)。房地产投资信托通常向投资者分配其年度普通应税收入的至少90%,使某些类型的房地产投资信托成为理想的短期投资。此外,他们专注于与房地产相关的各种行业(商业,住宅,医疗保健,林地,购物中心等)。

根据美国全国房地产投资信托协会(NAREIT)的数据,在美国大约有1,100个REIT提交了纳税申报表,并且在全国范围内总计拥有超过3万亿美元的房地产资产总额。其中约有20%是公开REIT,已在SEC登记并在主要证券交易所之一进行交易-大多数在纽约证券交易所(NYSE)。剩余的80%由未在任何国家证券交易所交易但已在SEC进行注册的公开但非上市REIT以及未在国家证券交易所进行交易或未在SEC进行注册且通常可以在SEC进行注册的私人REIT所代表。只卖给机构投资者。

非上市房地产投资信托与上市房地产投资信托的根本区别是上市房地产投资信托的可用每日流动性。传统上,一些非上市房地产投资信托基金确实提供有限的赎回计划,但对于投资期限较短的投资者,历史上一直认为上市房地产投资信托基金是更好的选择。

另一方面,非上市房地产投资信托基金可以作为投资者将资金分配到多元化房地产资产池的一种方式,与一般股票市场的相关性要低于上市房地产投资信托基金。此外,上市的房地产投资信托基金比非上市的房地产投资信托基金更受公开披露和公司治理的要求。

整体上市房地产投资信托基金行业一直处于历史高位,从2015年1月1日至2018年12月30日,富时纳瑞特全部房地产投资信托指数的收益率不到5%。这种定价表明价格中有很大一部分世邦魏理仕(CBRE)最新公开的报告《美国上限利率调查》显示,上市房地产投资信托基金中的一部分归因于固有的流动性溢价,因为最近私人部门房地产交易的无杠杆资本化率平均为4%至6%。2019年上半年高级评论。

尽管房地产投资信托基金只是众多投资工具中的一种,并且不计其数的房地产企业和投资基金都希望利用分布式账本技术,但我认为,特别是非上市和私人房地产投资信托基金可能会获得最大的收益。标记化。

回到区块链技术

那么,代币化对房地产行业意味着什么呢?该行业比大多数行业更容易遭受非流动性折扣的困扰,这可能会使需要一定程度的流动性的投资公司的该行业无效。

区块链技术可以成为关键推动者的两个普遍原因,这为寻求最大化运营资本上行潜力的投资公司带来了新的机遇。

首先,通过利用区块链技术,通过在平台和/或安全令牌级别上实现可编程治理和内置的法规遵从性,传统且受到严格监管的房地产投资工具(如REIT)可以以前所未有的效率运行,以及自动化限额表和投资者管理流程。至少从理论上讲,这将降低管理费用并增加返还给投资者的利润。

其次,数字安全发行和二级交易平台的共生出现不仅带来显着降低(如果无法消除)传统交易对手风险和交易摩擦的可能性,而且还使基础资产更具流动性。这表明,将来,曾经代表着市场高度缺乏流动性的非上市和私人房地产投资工具(如私人房地产投资信托基金)可能不再具有这种不幸的区别。

代币化何时或是否会帮助传统类型的私人房地产投资工具有资格成为可行的短期投资还有待观察,但它们很有可能获得这种区别,特别是在当地经济中,从而促进房地产投资的整体需求。

可以肯定的是:这个机会的时机是积极的。美国,欧洲和其他国家/地区的房地产行业前景仍然乐观。只要对住宅和商业房地产资产的需求保持强劲,就可以推测,至少在宏观层面上,与其他类型的私募股权相比,对代币化房地产投资的需求只会增加。

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